Comprare o affittare casa?
Il calcolatore gratuito che confronta anno per anno quanto ti resta se compri con un mutuo o se resti in affitto, con le imposte italiane, i costi del mutuo e il rendimento dei risparmi.
- Gratuito
- Nessun login
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Affitta o Compra · affittaocompra.it
Il tuo scenario
- Casa
- 200.000 €, prima casa, da privato
- Anticipo
- 40.000 €
- Mutuo
- 160.000 € al 3% per 30 anni
- Affitto
- 1.000 € al mese, +2% l'anno
- Investimenti
- Titoli di Stato (BTP), 3,5% lordo l'anno
- Periodo
- 30 anni, inflazione 2%
Tutti i dati e il calcolo aggiornato: https://affittaocompra.it/
Passo 1: La casa
Passo 2: Il mutuo
Mutuo: 160.000 €
Passo 3: L'affitto
Passo 4: Se non compri, come investi i risparmi?
Chi affitta investe l'anticipo e le spese d'acquisto; chi compra investe quello che risparmia rispetto all'affitto.
Titoli di Stato (BTP): rendimento 3,5% lordo, tasse 12,5% ogni anno, bollo 0,2% l'anno.
Costi d'acquisto, spese della casa, inflazione: già compilati con valori realistici, cambiali se li conosci.
Risultato: comprare conviene dal 3° anno.
Il risultato
Se resti almeno 3 anni, conviene comprare.
Prima, le spese d'acquisto (imposte, notaio, agenzia) e i costi del mutuo pesano più dell'affitto. Dal 3° anno in poi chi compra resta più ricco di chi affitta.
- Conviene affittare: anni 1–2
- Conviene comprare: anni 3–30
Cosa ti resta dopo 10 anni
È il patrimonio, non i soldi spesi: quanto avresti se dopo 10 anni vendessi tutto, già tolti mutuo, costi di vendita e tasse.
- Casa
- 113.244 €
- Investimenti
- 38.986 €
vale 243.799 €, meno mutuo residuo 121.632 €, costi di vendita 8.923 €
versati 34.420 €, guadagno 4.566 €. Rimborsi della detrazione 7.513 € · Mesi in cui la casa costa meno dell'affitto 26.907 €
- Investimenti
- 63.862 €
- Cauzione
- 3.000 €
versati 48.191 €, guadagno 15.671 €. Dal primo giorno (anticipo e spese d'acquisto non spesi) 48.191 €
Comprando hai 85.368 € in più
Gli investimenti sono il 26% del patrimonio di chi compra e il 96% di quello di chi affitta: il modo in cui investi (passo 4) conta.
Ipotesi: casa 2% l'anno, affitto 2%, inflazione 2%, investimenti 3,5% lordo. Come calcoliamo
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I tuoi scenari
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Ogni mese, il primo anno
Casa di proprietà
854 €
rata 675 € + 179 € di spese (assicurazione, manutenzione)
In affitto
1.000 €
canone
Quanto serve all'inizio
- Se compri
- 53.387 €
- Anticipo
- 40.000 €
- Imposte (registro, ipotecaria, catastale)
- 1.200 €
- Notaio (rogito)
- 2.446 €
- Agenzia
- 7.320 €
- Costi del mutuo (imposta sostitutiva, notaio, perizia, istruttoria)
- 2.421 €
- Se affitti
- 5.196 €
- Cauzione (ti torna indietro)
- 3.000 €
- Agenzia
- 2.196 €
La differenza, 48.191 €, chi affitta la investe.
Imposte calcolate su una rendita catastale stimata di 476 €: inseriscila in "Tutti i parametri" per un calcolo esatto.
Anno per anno
Mostra la tabella
| Anno | Casa (netta) | Investimenti | Se compri | Investimenti | Se affitti | Differenza |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 39.874 € | 2.535 € | 42.409 € | 49.567 € | 52.567 € | −10.159 € |
| 2 | 47.247 € | 5.341 € | 52.588 € | 50.983 € | 53.983 € | −1.395 € |
| 3 | 54.803 € | 8.431 € | 63.234 € | 52.439 € | 55.439 € | +7.795 € |
| 4 | 62.547 € | 11.816 € | 74.363 € | 53.936 € | 56.936 € | +17.427 € |
| 5 | 70.484 € | 15.510 € | 85.994 € | 55.476 € | 58.476 € | +27.518 € |
| 6 | 78.619 € | 19.525 € | 98.144 € | 57.060 € | 60.060 € | +38.084 € |
| 7 | 86.957 € | 23.874 € | 110.832 € | 58.689 € | 61.689 € | +49.142 € |
| 8 | 95.504 € | 28.568 € | 124.072 € | 60.365 € | 63.365 € | +60.706 € |
| 9 | 104.264 € | 33.601 € | 137.865 € | 62.089 € | 65.089 € | +72.776 € |
| 10 | 113.244 € | 38.986 € | 152.230 € | 63.862 € | 66.862 € | +85.368 € |
| 11 | 122.449 € | 44.739 € | 167.188 € | 65.686 € | 68.686 € | +98.502 € |
| 12 | 131.885 € | 50.872 € | 182.758 € | 67.561 € | 70.561 € | +112.196 € |
| 13 | 141.558 € | 57.402 € | 198.961 € | 69.491 € | 72.491 € | +126.470 € |
| 14 | 151.475 € | 64.344 € | 215.819 € | 71.475 € | 74.475 € | +141.344 € |
| 15 | 161.641 € | 71.713 € | 233.354 € | 73.516 € | 76.516 € | +156.838 € |
| 16 | 172.063 € | 79.526 € | 251.590 € | 75.615 € | 78.615 € | +172.975 € |
| 17 | 182.749 € | 87.801 € | 270.550 € | 77.774 € | 80.774 € | +189.776 € |
| 18 | 193.704 € | 96.554 € | 290.259 € | 79.995 € | 82.995 € | +207.263 € |
| 19 | 204.936 € | 105.805 € | 310.741 € | 82.279 € | 85.279 € | +225.462 € |
| 20 | 216.453 € | 115.571 € | 332.024 € | 84.629 € | 87.629 € | +244.395 € |
| 21 | 228.262 € | 125.873 € | 354.134 € | 87.045 € | 90.045 € | +264.089 € |
| 22 | 240.369 € | 136.729 € | 377.099 € | 89.531 € | 92.531 € | +284.568 € |
| 23 | 252.785 € | 148.162 € | 400.947 € | 92.088 € | 95.088 € | +305.860 € |
| 24 | 265.516 € | 160.192 € | 425.708 € | 94.717 € | 97.717 € | +327.991 € |
| 25 | 278.571 € | 172.842 € | 451.413 € | 97.422 € | 100.422 € | +350.991 € |
| 26 | 291.958 € | 186.134 € | 478.092 € | 100.204 € | 103.204 € | +374.889 € |
| 27 | 305.687 € | 200.092 € | 505.779 € | 103.065 € | 106.065 € | +399.714 € |
| 28 | 319.766 € | 214.740 € | 534.506 € | 106.008 € | 109.008 € | +425.498 € |
| 29 | 334.205 € | 230.104 € | 564.309 € | 109.035 € | 112.035 € | +452.274 € |
| 30 | 349.013 € | 246.208 € | 595.221 € | 112.148 € | 115.148 € | +480.073 € |
Casa (netta) = valore della casa meno mutuo residuo e costi di vendita. Investimenti già al netto delle tasse. Chi affitta ha in più la cauzione (3.000 €).
Ti è stato utile il calcolatore?
Come funziona il calcolatore
Immagina due persone con gli stessi soldi: una compra casa con un mutuo, l'altra resta in affitto e investe i risparmi. Il calcolatore segue entrambe mese per mese, con le imposte e le spese italiane, e ti dice anno per anno chi delle due ha più patrimonio.
In quattro passi
- La casa: prezzo, se è la prima casa (imposte più basse, niente IMU, detrazione degli interessi) e se compri da un privato o da un costruttore (IVA invece dell'imposta di registro).
- Il mutuo: anticipo, tasso e durata. Il resto del prezzo è il mutuo.
- L'affitto: il canone di una casa simile e di quanto cresce ogni anno.
- Gli investimenti: dove metteresti i soldi che non spendi (conto deposito, titoli di Stato, un portafoglio bilanciato o un ETF azionario). Ognuno ha il suo rendimento e la sua tassazione.
Tutti gli altri valori (notaio, agenzia, manutenzione, inflazione…) sono già compilati con stime realistiche: li trovi e li cambi in Tutti i parametri.
Come leggere il risultato
Il patrimonio
È quello che ti resta: per chi compra, la casa venduta al netto dei costi di vendita e del mutuo ancora da pagare, più i risparmi investiti; per chi affitta, i risparmi investiti più la cauzione. Le tasse sugli investimenti sono già tolte.
L'anno di pareggio
È il primo anno da cui chi compra resta sempre più ricco di chi affitta. Se pensi di cambiare casa prima, di solito conviene l'affitto: le spese d'acquisto non fanno in tempo a essere recuperate.
- Vista semplice: un quadratino per anno, verde quando conviene comprare e blu quando conviene affittare.
- Grafico dettagliato: le due curve del patrimonio. Passa il dito o il mouse sul grafico per leggere ogni anno; con "In euro di oggi" i valori sono corretti per l'inflazione.
- Anno per anno: la tabella con valore della casa, mutuo residuo e patrimonio delle due scelte.
Da tenere a mente
- È una stima: il futuro di prezzi delle case, affitti e rendimenti non lo conosce nessuno. Prova scenari diversi.
- Il risultato dipende molto da rivalutazione della casa, aumento dell'affitto e rendimento degli investimenti.
- Non conta i fattori non economici: stabilità, libertà di trasferirti, la casa sistemata a tuo gusto.
Tutte le formule, le fonti dei valori predefiniti e i limiti del modello sono nella pagina Metodologia.