Metodologia di calcolo
Ultimo aggiornamento: 25/09/2026
Questa pagina spiega come il calcolatore confronta comprare casa con un mutuo e restare in affitto, quali regole fiscali applica e da dove vengono i valori predefiniti. Tutti i calcoli avvengono nel tuo browser: i numeri che inserisci non vengono inviati a nessun server.
L'idea: due famiglie con gli stessi soldi
Immaginiamo due famiglie con gli stessi risparmi e lo stesso budget mensile. La prima compra, la seconda resta in affitto. Il calcolatore le segue mese per mese e alla fine di ogni anno misura il loro patrimonio:
- chi compra: il valore della casa meno i costi per venderla e il mutuo ancora da restituire, più i risparmi investiti (dopo le tasse);
- chi affitta: i risparmi investiti (dopo le tasse) più la cauzione, che gli verrà restituita.
L'anno di pareggio è il primo anno a partire dal quale chi compra resta sempre più ricco di chi affitta. Se non succede entro l'orizzonte scelto, conviene l'affitto.
Mese per mese
- Il primo giorno chi compra paga anticipo, imposte, notaio, agenzia, costi del mutuo ed eventualmente l'arredamento (se in affitto prenderesti una casa già arredata); chi affitta paga cauzione e agenzia. Entrambi partono con la stessa somma: la differenza, chi spende meno la investe.
- Ogni mese chi compra paga la rata e le spese della casa (IMU se dovuta, assicurazione, manutenzione, condominio); chi affitta paga il canone e le sue spese condominiali: per legge (art. 9 L. 392/1978) solo gli oneri accessori come pulizie, ascensore, acqua, riscaldamento e il 90% della portineria, quindi di solito meno del proprietario. Le spese condominiali si inseriscono all'anno e si pagano mese per mese. La manutenzione è una percentuale del prezzo d'acquisto, aggiornata ogni anno con l'inflazione. Chi spende meno investe la differenza: all'inizio di solito chi affitta, dopo qualche anno (o quando il mutuo è finito) chi compra.
- Ogni anno l'affitto cresce del suo aumento, le spese della casa dell'inflazione, il valore della casa della rivalutazione. Sulla prima casa arriva il rimborso della detrazione, che viene investito.
La rata del mutuo
Ammortamento alla francese (rata costante), come nei mutui delle banche italiane:
rata = C × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1), dove C è il capitale, i il tasso annuo
diviso 12 e n il numero di rate. Il debito residuo si riduce a ogni rata.
Le imposte italiane
| Voce | Da un privato | Da un costruttore |
|---|---|---|
| Imposta principale | Registro 2% (prima casa) o 9% sul valore catastale, minimo 1.000 € | IVA 4% (prima casa) o 10% sul prezzo |
| Imposte fisse | Ipotecaria 50 € + catastale 50 € | Registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% del mutuo (prima casa) o 2% | |
| IMU | Non si paga sulla prima casa. Sulle altre: rendita × 1,05 × 160 × aliquota (base 0,86%, massimo 1,06%) | |
| Detrazione interessi | Prima casa: 19% degli interessi e degli oneri del mutuo, fino a 4.000 € l'anno (quindi al massimo 760 €) | |
| Plusvalenza | Se vendi una casa che non è l'abitazione principale entro 5 anni, sul guadagno si paga il 26% | |
Mutuo al 100% e under 36
Puoi mettere l'anticipo a zero: un mutuo pari al 100% del prezzo si ottiene di solito con la garanzia Consap del Fondo prima casa (under 36 e altre categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 €, domande fino al 31 dicembre 2027). Anche senza anticipo restano da pagare imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo. Le esenzioni fiscali in più per gli under 36 (niente imposta di registro, ipotecaria, catastale e sostitutiva) valevano per gli atti fino al 31 dicembre 2024 e non sono state rinnovate: il calcolatore applica le normali regole della prima casa.
Il valore catastale, anche se non conosci la rendita
L'imposta di registro e l'IMU si calcolano sulla rendita catastale (valore catastale = rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre). La trovi nella visura catastale e puoi inserirla in "Tutti i parametri". Se non la conosci la stimiamo dal prezzo: secondo l'Agenzia delle Entrate il valore di mercato delle abitazioni è in media 2,18 volte il valore catastale ai fini IMU (dato 2019); aggiornato con l'aumento dei prezzi da allora usiamo 2,5. Per una casa da 200.000 € la rendita stimata è circa 476 €, vicina alla media nazionale di 488 €.
Gli investimenti
I soldi che una delle due famiglie non spende vengono investiti. Puoi scegliere come; ogni scelta ha il suo rendimento e la sua tassazione:
| Investimento | Rendimento lordo | Tasse | Quando si pagano |
|---|---|---|---|
| Conto deposito | 3% l'anno | 26% | ogni anno (interessi, cedole) |
| Titoli di Stato (BTP) | 3,5% l'anno | 12,5% | ogni anno (interessi, cedole) |
| Portafoglio bilanciato (60% azioni, 40% titoli di Stato) | 5% l'anno | 20,6% | alla vendita |
| ETF azionario globale | 6% l'anno | 26% | alla vendita |
Su tutti si paga l'imposta di bollo del 0,2% l'anno. Le tasse sono del 26% in generale e del 12,5% sui titoli di Stato; un fondo bilanciato le paga in proporzione (60% × 26% + 40% × 12,5% = 20,6%). Pagare le tasse solo alla vendita, come negli ETF ad accumulo, fa crescere un po' di più il capitale.
I valori predefiniti e le loro fonti
Aggiornati a settembre 2026. Puoi cambiarli tutti nel calcolatore.
| Parametro | Valore | Da dove viene |
|---|---|---|
| Tasso del mutuo | 3% fisso | Tasso fisso medio dei nuovi mutui a metà settembre 2026: 2,95% |
| Agenzia (acquisto e vendita) | 3,66% | 3% + IVA, la provvigione più comune |
| Notaio per il rogito | 2.446 € su 200.000 € | Stima dai preventivi 2026 (onorario, IVA e spese); cresce con il prezzo |
| Notaio per il mutuo | 1.171 € su 160.000 € | Circa lo 0,6% del mutuo + IVA |
| Perizia e istruttoria | 350 € + 500 € | Perizia 250–400 €, istruttoria 0–600 € a seconda della banca |
| Assicurazione | 150 € l'anno | Polizza scoppio-incendio obbligatoria con il mutuo |
| Manutenzione | 1% del prezzo l'anno | Regola pratica, compresi i lavori straordinari del condominio |
| Rivalutazione della casa | 2% l'anno | Circa l'inflazione nel lungo periodo (ISTAT: +4,0% nel 2025, ma −20% reale tra 2010 e 2019) |
| Aumento dell'affitto | 2% l'anno | Circa l'inflazione nel lungo periodo; con la cedolare secca il canone resta fermo fino al rinnovo |
| Cauzione | 3 mensilità | Il massimo consentito dalla legge (L. 392/1978) |
| Agenzia per l'affitto | 15% del canone annuo + IVA | La prassi attuale della maggior parte delle agenzie |
| Inflazione | 2% l'anno | Obiettivo BCE; Banca d'Italia prevede 1,8–1,9% nel 2027–2028 |
| Investimenti | Titoli di Stato (BTP) | La scelta più prudente; titoli di Stato decennali al 4,2–4,6% a settembre 2026 |
Limiti del modello
- Il futuro di prezzi, affitti e rendimenti è incerto: prova più scenari cambiando rivalutazione, affitto e investimenti.
- Non consideriamo il tetto alle detrazioni per chi ha un reddito sopra 75.000 € (mutui stipulati dal 2025).
- Mutuo solo a tasso fisso; niente estinzione anticipata.
- Se vendi la prima casa entro 5 anni senza ricomprarne un'altra entro un anno perdi le agevolazioni: il calcolatore presume che tu ne ricompri un'altra.
- Non consideriamo i traslochi di chi affitta (nuova agenzia a ogni cambio di casa) né gli immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9).
- Il rimborso della detrazione arriva con la dichiarazione dell'anno dopo; lo contiamo alla fine dello stesso anno.
- Nessun fattore non economico: stabilità, libertà di trasferirsi, il piacere di una casa tua.
I risultati sono stime a scopo informativo e non sono una consulenza finanziaria.
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